Главная / Налоговые льготы и вычеты / Судебная Практика Продажа Ипотечной Квартиры

Судебная Практика Продажа Ипотечной Квартиры

Продолжает ли платить клиент по своим обязательствам (даже со снижением платежек) – по причине непростого материального положения. Если человек потерял рабочее место, серьезно заболел. Если были приняты меры, чтобы урегулировать ситуацию без привлечения судебного органа – то есть, если заемщик просил приостановить платежи, реструктуризировать его кредит и так далее.

В частности, к такому имуществу относится жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи, совместно проживающих в нем, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение составляет указанное помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.Исходя из вышеизложенного обращение взыскания на единственное жилье, принадлежащее гражданину на праве собственности, возможно только в случае, если оно заложено по договору об ипотеке либо ипотеке в силу закона и законодательство об ипотеке допускает обращение на него взыскания.В остальных случаях суд отказывает в обращении взыскания на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, что подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 N 17АП-18108/2022-АК по делу N А60-36190/2022.Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенную квартиру. В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенную квартиру и ее реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире.

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств ). При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования.

Обстоятельства могут быть разные, но в случае необходимости банковской ссуды любой человек, не имеющий соответствующего подтверждения платежеспособности, сталкивается с непреодолимыми трудностями. Поможет в оформлении справки о доходах в Казани сервис нашей компании.

Екатеринбурга Свердловской области от 22.08.2022.Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителей сторон, судебная коллегияУ С Т А Н О В И Л А:истец ОАО Банк «Северный морской путь» обратился в суд с вышеназванным иском. В обоснование требований указано, что ( / / ) банк заключил с ответчиками кредитный договор, предоставив им денежные средства в размере ( / / )., сроком на ( / / ), с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом в установленном договоре размере на приобретение жилого помещения по адресу: ., соответственно, исполнение заемщиками их обязательств обеспечено залогом указанного недвижимого имущества. Сумма кредита была своевременно получена заемщиками, однако его погашение производилось ненадлежащим образом.

Особенности раздела ипотечной квартиры; судебная практика

Ипотечная квартира, оформленная в период брака по договору, согласно которому супруги выступают созаемщиками, автоматически считается общей собственностью. То же касается договоров, по которым один из супругов выступает в качестве поручителя. Поэтому при разделе квартиры, каждый из супругов получает равную долю, если иное не предусмотрено условиями соглашения.

Дети имеют свои доли.
Дети остаются после развода проживать с родителем, у которого нет другого жилья, плюс его доход не превышает доход бывшего супруга. В таком случае родителю, с которым остаются дети, может достаться большая часть квартиры. Но вопрос решается на усмотрение судьи (ст. 39 СК РФ).

Согласно ст. 10, если маткапитал расходовался на приобретение или реконструкцию жилья, все члены семьи в нем получают равные доли в собственность. Эта норма относится и к ипотечному жилью. После погашения долга в квартире выделяются равные доли для родителей и детей.

Например, женщина до свадьбы полностью погасила долг по ипотечному кредиту и стала собственником однокомнатной квартиры в новостройке. После свадьбы ее муж продал личный автомобиль, приобретенный до брака, плюс супруги добавили средства из общего семейного бюджета и на полученную сумму сделали в квартире ремонт.

Наличие у пары несовершеннолетних детей при разделе общего имущества практически не учитывается. Это касается также ипотечного жилья. Другое дело, если в этой недвижимости дети имеют свои собственные доли. В таком случае распоряжаться ими просто по своему усмотрению родители не смогут. На каждую сделку придется получать согласие органов опеки.

Потеря работы или трудоспособности может изменить финансовое положение заемщика. Появляются задержки с погашением кредита, долги растут и рано или поздно это приводит к печальным последствиям. Логичное завершение такой ситуации — инициирует физ лицо банкротство и ипотека погашается за счет реализации имущества. А оставшийся долг может быть списан. Это не всегда оптимальный вариант, но в некоторых случаях банкротство физического лица по ипотеке — единственный выход.

Наличие малолетних детей может стать весомым аргументом, в случае банкротства по ипотечной квартире с детьми, позволяющим сохранить недвижимость. Полномочиями попечительству органов опеки можно повлиять на решение суда, если выселение спровоцирует ухудшение условий содержания несовершеннолетних детей. Это может стать преградой для изъятия имущества кредитором до тех пор, пока дети не достигнут совершеннолетнего возраста.

Практика показывает, что в большинстве случаев за банкротством обращаются граждане, имеющие в собственности только единственное жилье. Таким жильем признается дом, квартира, любое другое жилое помещение, где проживает должник и его семья. При этом у должника не должно числиться в собственности никаких других объектов жилой недвижимости.

Вопрос стоит особенно остро и неоднозначно, когда должник состоит в браке, имеет детей. Проблема ложится на всю семью, и под угрозой оказывается общее нажитое имущество. Как происходит взыскание долгов при семейном или единоличном банкротстве? Какие нюансы имеет процедура? Можно ли обезопасить личное имущество, находясь в браке?

Если сумма долга высока и превышает стоимость залоговой недвижимости, лучшим вариантом будет банкротство физического лица по ипотеке. Нужно быть готовым к тому, что это непростая процедура, она имеет свои особенности и может быть чревата последствиями. Но если общая задолженность существенно превышает стоимость имущества заемщика, проведение ее целесообразно. Как объявить себя банкротом физическому лицу перед банком?

Судебная практика раздел ипотечной квартиры – Раздел ипотечной квартиры при разводе: судебная практика

— Провести продажу с ведома кредитора. Это более сложная и длительная процедура, так как прежде всего требует получения согласия банка на продажу залогового имущества. В судебной практике рассматривались случаи, когда кредитор не шел на уступки и выступал против продажи имущества, обязывая супругов или погашать ипотеку досрочно, или продолжать выплачивать ее без проведения операции продажи.

Раздел квартиры в ипотеке вместе с кредитными обязательствами по договору с банком – долгами, могут происходить как во время нахождения в браке, так и после развода. Момент заявления об изменении долей или порядка выплаты ссуды на суть отношений не влияют.

Марина, 30 лет: «Была такая ситуация. Разводились с мужем, ребенку было семь лет. Проблема была в том что он хотел половину от стоимости квартиры после расставания. Более того, на нас висел невыплаченный кредит за нее. Через суд еле добилась, чтобы нам с сыном достались 2/3.»

Кто должен платить по ипотеке в дальнейшем после развода?
Как разделить жилплощадь, пребывающую под залогом? Банки, как правило, выступают категорически против раздела залогового имущества.
Как разрешить все вопросы со сторонами, участвовавшими в займе?

Все документы от банка на недвижимость.
Копии и оригиналы документов, подтверждающих личность бывших супругов.
Свидетельство о разводе, подтверждающее новый статус заемщиков.
Выписка из банка, свидетельствующая о степени погашения ипотечного кредита.

М, Б.Э. обратился в суд со встречным иском к М.О.Б. об определении долей в праве общей собственности, разделении долга по кредитному договору, просил разделить упомянутую квартиру, определив каждой из сторон по 1/2 доли квартиры, пояснив, что решением суда брак между сторонами расторгнут, и на основании действующего законодательства имущество бывших супругов делится поровну, а также просил признать долговые обязательства, имеющиеся у супругов перед банком ООО «Городской ипотечный банк», равными, разделить долг поровну между бывшими супругами.

Пропорционально присужденным долям в имуществе. Это означает, что супруги независимо от того, пребывают они в браке или уже нет, оставаясь совместными заемщиками, несут перед кредитором солидарную ответственность по взятым кредитным обязательствам или в пропорциональной зависимости от размера доли, полученной от имущества.
Взять долговые обязательства на себя. Этот вид решения проблемы заключается в том, что один из супругов может переоформить все обязательства по выплате ипотеки на себя, в случае если вторая сторона отказывается или не в состоянии платить по кредиту. Отказавшаяся сторона должна выплачивать компенсацию. Подобный вариант решения проблемы следует оформлять исключительно в суде, так как часто при устном или добровольном соглашении одна из сторон меняет свою позицию через некоторое время. Неисполнение приговора суда влечет за собой более серьезные риски.
Продажа квартиры и погашение долгов. Нередки случаи, когда после развода супруги не желают иметь друг с другом ничего общего, а тем более выступать сторонами по долговым обязательствам. Оптимальным решением подобной ситуации будет продажа квартиры. Осуществить операцию можно двумя способами:

Обязанность по возврату средств МК возникнет даже в том случае, если жилье было продано, а обязательные доли детей были выделены в новом имуществе. Условия для получения господдержки в виде материнского капитала в таком случае будут считаться не исполненными, если дети не получили официального права на долю в том имуществе, на которое были истрачены средства МК.

Обратите внимание: Как подмечено в обзоре судебной практики Верховного суда от 22 июня 2022 года (пункт 13), доли на жилье, купленное с помощью МК, могут признаваться равными лишь исходя из размера выплаты средств господдержки, а не всей стоимости жилья в целом. Если же стоимость жилья значительно превышает сумму средств материнского капитала, то равное распределение долей может быть и не установлено даже по решению суда. А стоимость жилья, как правило, превышает сумму МК всегда, так как целевая выплата по программе господдержки составляет 453026 рублей по состоянию на 1.06.2022 года, что явно недостаточно для покупки квартиры или дома не только в крупном городе, но и в провинции. Разъяснения Верховного суда см. в документе ниже.

Во-первых, банк чаще всего не дает согласия на продажу такого жилья даже при условии гашения долга в дальнейшем. Единственный вариант будет заключаться в поиске продавца, который загасить весь остаток долга перед банком, а оставшуюся сумму передаст покупателю.
Во-вторых, если на часть жилого помещения имеется безусловная доля несовершеннолетних, то продать такую квартиру без выдела доли в пользу детей невозможно. В противном случае прокурор сможет оспорить сделку через суд, но и продать квартиру с выделом едва ли выйдет — кому будет нужна ½ доля в квартире, где еще по ¼ доли значится за чужими детьми?

Это интересно: Понятие Мать-Одиночка В России

Ситуация 18: В период брака супруги приобрели квартиру с привлечением средств по договору ипотечного кредитования. На момент расторжения брака долг по кредитному договору не был погашен. При разделе имущества супругов банк-залогодержатель возражал против раздела между супругами приобретенной в период брака квартиры, так как полагал, что этим будут нарушены права кредитора.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Второй супруг не может претендовать на часть квартиры, однако он вправе рассчитывать на компенсацию! Так происходит потому, что с момента заключения брака деньги, за счет которых в квартире был произведен ремонт, была куплена мебель или погашалось обязательство перед банком, становятся общими, даже если второй супруг не работал ни дня и не имел никакого дохода.

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость. При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе. Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Соглашение бывших супругов о разделе имущества и признание супруги единоличным собственником квартиры не является основанием для внесения изменений в договор ипотечного займа и исключения супруга из числа созаемщиков, если кредитор возражает против внесения изменений.

Трудным случаем является потека, взятая до брака, но выплачиваемая в период семейной жизни. Супруги, принимая решение разойтись, задаются вопросом, делится ли ипотека при разводе в данном случае. Решение этого вопроса требует консультации юриста и зависит от его компетентности.

Если разводится семейная пара с детьми, то квартира в военной ипотеке по-прежнему остается в собственности военнослужащего. Согласно положениям СК РФ, если после расторжения брака дети остаются с матерью, у которой нет другого жилья, то выписать их из ипотечной квартиры не получится.

В любом случае супруга военнослужащего при военной ипотеке не может рассчитывать на получение квартиры, купленной в кредит, в лучшем случае она получит или долю жилого помещения, соразмерную ее личным вложениям, или денежную компенсацию. Но все это возможно только в том случае, если она докажет свое участие в расходах на покупку квартиры, а именно:

Если второй супруг желает отказаться от имущественных прав на квартиру, а также от обязанности по возврату заемных средств (по уплате кредитных платежей), то стороны при взаимном согласии вправе заключить соглашение о разделе общего имущества (обязательно заверенное нотариусом), в котором могут прописать условия, при которых второй супруг отказывается в пользу первого супруга от имущественных прав на квартиру, а обязательства первого супруга перед банком по кредитному договору являются обязательствами только первого супруга и не являются общими обязательствами супругов. При наличии согласия данная процедура проводится только с участием банка, если же согласия другого супруга нет, то только через суд с привлечением банка.

Получение согласия банка на то, чтобы переоформить договор;
Направление требований об изменении состава заемщиков по суду с определением долей по имуществу и долговым обязательствам за каждым супругом;
Обращение в судебный орган за разделом имущества таким образом, чтобы недвижимость и задолженность остались за одним из супругов.

В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.
Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.

Как разделить жилплощадь, пребывающую под залогом? Банки, как правило, выступают категорически против раздела залогового имущества.
Кто должен платить по ипотеке в дальнейшем после развода?
Как разрешить все вопросы со сторонами, участвовавшими в займе?

Одним из наиболее распространенных и «полюбовных» вариантов является продажа ипотечного жилья и погашение кредита за счет вырученных средств. Продажу квартиры необходимо согласовывать с банком, в котором была взята ипотека, на что он может не согласиться ввиду потерь в виде месячных выплат по кредиту.

, общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128 , 129 , пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий — кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка. Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги. Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

При разводе вы обязаны будете платить ипотеку за свою долю квартиры, а ваш муж за свою долю. Вас нельзя лишить права на эту долю никак, кроме как по решению суда. Но вы можете отказаться от нее и получить компенсацию: 1/2 от тех денег, которые были уплачены по ипотеке, пока вы были в браке.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Ситуация усложняется, если квартира приобретена на заемные деньги и является обеспечением по кредиту. Еще одна проблема — необходимость выделения долей в натуре. В частности, это относится к однокомнатным квартирам. К тому же комнаты могут иметь разную площадь, не соответствовать долям, заявленным официально.

Квартира, машина, мебельный гарнитур приобретены в браке? Собственники — оба супруга. Кто записан официальным собственником, не учитывается. Есть некоторые исключения, но о них — позже. Основание — ч. 1 ст. 34 СК РФ. Вывод — при разводе ипотека делится между супругами поровну. И это относится не только к квадратным метрам, но и к долгам перед займодавцем.

Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

пустить вопрос на самотек. Развод с женой и квартира в ипотеке? Никто ничего не платит. Через 3-6 месяцев банк устанет ждать и обратится в суд с требованием о продаже залога. Вопрос с разделом будет решен без участия супругов. Они не получат ничего;
заранее составить брачный договор, по которому квартира будет принадлежать титульному заемщику. Развод ничего не меняет. Нет необходимости переоформлять документы, срочно продавать недвижимость и т. д.

Это интересно: Пособие Матери-Одиночки В 2022 И Малоимущие Одно И Тоже ?

Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства. В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально. Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке

Если на момент развода долг по ипотеке не погашен, а ранее на него расходовался маткапитал, родителям придется полностью рассчитаться с кредитором, снять обременение, выделить доли и поделить недвижимость. Иные способы раздела имущества супругов, в данном случае, для них будут недоступны.

Еще одним вариантом можно назвать – это отказ одного из супругов от прав на ипотечную недвижимость. Данное действие позволяет ему освободиться полностью от кредитного обязательства, так как ответственность за него перекладывается на второго члена семьи, в пользу которого был написан отказ.

Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки. Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.

Дело в том, что квартира, взятая в браке в ипотеку, является обремененной: в соответствии со ст. 11 ФЗ № 102 от 16.07.1998, с момента регистрации ипотечного договора в Росреестре квартира становится предметом залога. А это значит, что распорядиться таким жильем без разрешения залогодержателя (как правило, по договору ипотеки это банк) невозможно.

Как осуществляется раздел ипотечной квартиры после развода? Судебная практика по разделу квартиры между супругами

Раздел такого имущества имеет отличия от обычного кредитования, поскольку обязательства по погашению долга ложатся на Министерство Обороны. Собственником недвижимости является только военнослужащий, без учета супруги или детей. По этой причине раздел ипотеки проводится без их участия. Собственник не может переписать жилье по договору займа, поэтому возвращать кредит придется только ему своими силами.

Иногда недвижимость по решению суда передается лишь жене, на попечительстве у которой находятся дети. Суд в таком случае обязывает мужчину также выплачивать его половине денежную компенсацию за свою долю жилой площади. Одновременно судебная инстанция возлагает на супруга обязательства по выплате алиментов на содержание малышей.

Пока нет четких ориентиров в судебной практике, позволяющих четко вырабатывать решения при разделе жилья. Часто схожие дела имеют кардинально разные решения. Поэтому перед обращением в суд желательно заручиться поддержкой опытного юриста, который не раз вел подобные процессы.

Выплата задолженности в браке происходит из общего семейного бюджета, поэтому каждый член семьи имеет право получить часть жилья;
При разводе тот, кто не записан собственником, может требовать возврата части вложенных денег либо своей доли в помещении.

Сколь бы ни казалась безоблачной предстоящая жизнь в браке, заранее никто не способен предсказать будущее. Никому в голову не приходит идея разводиться, когда предстоит свадьба. Приобретение квартиры — весьма серьезное мероприятие, которое связано с серьезными финансовыми затратами. Запланировав приобрести жилье в ипотеку, молодой паре стоит заранее выяснить все «подводные камни» такого шага.

Возможно, вы готовы отказаться и от жилья, и от платежей по ипотеке, а супруг может платить, но боится, что после вы потребуете долю. Подпишите документы, что передаете ему вашу часть жилья вместе с обязательствами по кредиту. Для этого заключают соглашение о разделе имущества (если квартира в совместной собственности) либо договор дарения (если у каждого супруга была выделена своя доля).

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе — обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю. Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей. Во-вторых, один из собственников может просто перестать платить свою долю кредита в силу разных обстоятельств:

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Раздел ипотечной квартиры при разводе судебная практика

Обращаем ваше внимание, что в цену иска будут включена как стоимость имущества, так и сумма долга, подлежащего разделу. Вопреки распространенной практике исключения суммы долга из цены иска и занижения тем самым суммы государственной пошлины, доля каждого из супругов в совместных обязательствах также подлежит обложению госпошлиной.

Редко какой паре удается прийти к обоюдному решению относительно раздела имущества. Большинство предпочитает обратиться в суд. При рассмотрении дела будет принято во внимание множество факторов. Например, наличие брачного договора, способ и сроки оформления ипотеки и пр. Если никаких договоренностей между супругами не существует, то судья будет отталкиваться от буквы закона. В первую очередь от СК РФ (ст. 34), где закреплено, что все имущество, нажитое супругами в период брачных отношений, является их совместным имуществом.

Помимо способа раздела ипотеки, указанного в примере, истец может просить суд полностью передать долг ответчику, попросив выплатить ему компенсацию или же требовать выставления квартиры на продажу, с последующим разделом вырученных средств. Кроме того, долг и квартира могут быть зачтены в счет долей в другом имуществе. В любом случае, разобраться со всеми тонкостями раздела ипотеки и недвижимости, купленной с ее использованием, сможет лишь опытный юрист.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Если же заемщик желает оставаться единоличным владельцем недвижимости, то имеет смысл заключить брачный контракт и прописать положения, согласно которым раздел квартиры, находящейся в ипотеке, в результате развода между супругами производиться не будет и вторая сторона не имеет претензий. Также следует помнить, что на людей, живущих гражданским браком, никакие нормы семейного права не распространяются. Доказывать свои права и защищать интересы им в любом случае придется в зале суда.

Семья взяла в ипотеку однокомнатную квартиру. Стоимость была не слишком высока, поэтому заемщиком выступил только муж. Когда дело дошло до распределения имущества, оказалось, что разделить такое жилье нельзя, поскольку банк не приемлет в качестве залога часть площади. Вся ответственность за осуществление выплат легла не мужа. Разумеется, он вправе требовать от жены денежной компенсации за ее долю, но перед банком долг висит именно на нем.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Это интересно: Заставлял Ли Сносить Пристрой К Дому Если До Забора Меньше Трех Метров

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Свой бизнес

А если у матери есть особые обстоятельства, как то нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом даже и уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но возможно это опять же только при согласии кредитной организации.

Единственным случаем, когда нормы Семейного Кодекса . Подписывается брачный договор добровольно, после согласования всех важных пунктов семейной жизни и в том числе будущего раздела после развода. В нем обязательно нужно прописать все условия раздела имущества, порядок имущественных прав, доли, а также возможное долевое участие детей. Составить договор можно как до регистрации брака, так и после. Его наличие существенно упростит бракоразводный процесс, а также исключит возможные конфликты при разделе. На сегодняшний день, к сожалению, супружеские пары редко прибегают к такому способу правового регулирования семейных вопросов, всего 5 %.

Неважно когда бралась ипотека – до регистрации брака или после, банк должен быть в курсе о смене статуса заемщика, так как при разводе могут меняться имущественные права и обязанности по ипотечному договору. В результате чего кредитная организация составляет допсоглашение к основному договору. Подписывают его оба супруга. Такой вариант возможен при мирном урегулировании вопроса раздела ипотечной квартиры. Если супруги не могут добровольно поделить имущество, тогда конфликт урегулирует суд в присутствии третьей стороны – банка.

По этой причине вопрос о том, как при разводе делится квартира в ипотеке, ставит в тупик практически каждую распадающуюся семейную пару. По закону всё понятно: и квартира и ипотечный долг делятся между бывшими пополам. А как происходит на практике? Попробуем разобраться.

Ипотеку возможно считать одним из самых выгодных вариантов для решения молодой семьёй жилищной проблемы. В случае, если нет возможности единовременно оплатить полную стоимость дома или квартиры, заем такого рода позволит молодожёнам начать жить комфортно и самостоятельно. Оформляя ипотечный договор, и муж, и жена надеются на долгое и счастливое совместное проживание, что вполне объяснимо – недавно поженившись, никто не думает о возможности развестись в ближайшее время.

Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.

1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.

Пока банковские сотрудники направляют Ваши документы в Москву для рассмотрения вопроса о реструктуризации (практически у всех банков юридический отдел находится в Москве) Вы теряете самое ценное – время, за которое начисляются проценты и штрафные санкции. Ко времени принятия решения, как правило, что – то исправить уже достаточно сложно.

Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:

В таких случаях должник признается банкротом, а это, в свою очередь, предполагает реализацию имущества. С этого времени должник-гражданин ограничивается в правах на принадлежащее ему имущество, за исключением того, на которое невозможно обратить взыскание в соответствии со ст. 446 ГПК. Эти права переходят к финансовому управляющему. Соответственно, любая сделка, проведенная гражданином без ведома и участия управляющего, будет впоследствии признана недействительной.

Судебная практика раздел ипотечной квартиры после развода

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов. Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие. Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку. При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история , наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

В судах учитываются оба эти пункта, хотя они и несколько противоречат друг другу. Краеугольный камень при дележке такой ипотеки – именно в определении того, какая часть платежей вносилась из общих денег, а какая только из личных. То есть ипотечная недвижимость в какой-то степени может быть признана совместно нажитым имуществом.

При передаче в залог совместной собственности семьи, исходя из положений статьи 322 ГК РФ, супруги выступают перед банком или иным кредитором солидарными должниками. Банк же, исходя из положений статьи 323 ГК РФ, может требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от любого из них (полностью либо в части). Преимущество солидарного обязательства для кредитора заключается в том, что в случае невозможности одного из должников исполнить обязательство требовать его исполнения можно у других до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки. В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно. То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Судебная Практика Продажа Ипотечной Квартиры

Если права на квартиру имеют несовершеннолетние, то их права страдать не должны. Большую часть квартиры суд назначает тому, с кем ребенок будет проживать вместе после развода родителей. Чаще всего кто-то из супругов приносит больший доход, и поэтому он оплачивает значительную часть в ипотечной задолженности. Все же это не означает, что именно этот человек будет иметь право на собственность при разделе недвижимости.

Перед тем как начать делить ипотечную недвижимость, следует вспомнить несколько основных моментов. К примеру, купленная до брака квартира принадлежит супругу, на которого она изначально оформлена. Но платежи, оплаченные в период, когда семья жила в браке, считаются совместными. Поэтому второй супруг при разводе вправе получить денежную компенсацию или соответствующую долю недвижимости. При этом важно понимать, что доказать, из каких средств (личных или общих) производились ипотечные платежи, будет достаточно проблематично.

Например, супруги могут установить, что один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения обязательств отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченного долга, а жилое помещение остается в собственности погасившего кредит супруга. Необходимо учитывать, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении супругов.

Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое, поэтому рекомендуется обратиться в риэлтерское агентство , которое специализируется на подобных сделках. Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки и могут поделить пополам (ну, или как договорятся между собой).

Поэтому при судебном разбирательстве лучше все же проинформировать банк , поскольку все проблемные моменты можно утрясти еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.

Если ипотечная квартира оформлена до свадьбы и тогда же полностью погашен долг за нее, при разделе общего имущества ее не учитывают. Она является собственностью только одного из супругов. Но в этом правиле имеется исключение, зафиксированное в ст. 37 СК РФ. Согласно правовой норме, если такая ипотечная квартира за период брака будет существенно улучшена за счет денег, принадлежащих обоим, ее могут признать общей собственностью.

В остальном подобные компенсации выдают на общих правилах. Придется подтвердить право собственности, представить бумаги, доказывающие наличие расходов на оплату жилья и процентов по кредиту. Если солидарные заемщики еще не поженились, каждый из них готовит свой пакет документов.

Допускается и смена вида собственности. Если муж брал ипотеку до брака, а солидарным заемщиком выступала его будущая супруга, жильё оформлялось в долевую собственность. После регистрации отношений следует переоформить его на совместный вид собственности.

Независимо от выбранного способа нужно соблюсти главное требование – обеспечить детей жилплощадью официально. Оптимальный вариант – использовать капитал в качестве первого взноса. Тогда жильё можно оформить в долевую собственность, предоставив каждому ребенку по доле.

18 Мар 2022 lawurist7 41