С чего начать перевод в нежилое помещение

Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — С чего начать перевод в нежилое помещение. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

  • в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
  • помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

  • оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
  • передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
  • согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • реестр собственников, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
  • уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
  • документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
  • списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
  • документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
  • письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
  • доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
  • если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Порядок действий при переводе

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

Условия перевода

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

После подготовки всех вышеперечисленных документов собственнику жилья следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление с просьбой перевести жилье в нежилой фонд. Помимо заявления и собранных документов необходимо представить:

Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.

Технические аспекты

Сбором необходимых документов вправе заниматься только кто-то из собственников жилья. Другой вариант — оформить и заверить нотариально доверенность, по которой уполномоченное лицо сможет представлять интересы заявителя в различных органах.

Это интересно:  Декларация Для Госслужащих На Детей 2020 Разъяснение

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Новые документы для перевода

Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

  • заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
  • паспорт гражданина РФ;
  • бумаги о праве собственности на данное помещение;
  • технический паспорт помещения;
  • в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
  • при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Физические субъекты

  • помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
  • все собственники должны быть согласны с изменением категории;
  • недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
  • право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Минусы:
— долгое время экспонирования на рынке помещения под коммерцию. Такая площадь дольше «ищет» своего клиента. Это относится и к продаже, и к сдаче в аренду,
— дорогое содержание нежилого помещения. Следует помнить, что коммунальные платежи возрастут: вода — на 10 %, тепло – на 25 %, электричество — приблизительно на 27 %. Плюс раз в году налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости),
— долгая и дорогая процедура переоформления. Чтобы перевести жилье под коммерцию нужно запастись суммой более 1 млн рублей и временем (от года до полутора лет).

Плюсы и минусы перевода жилого помещения в коммерческое

О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:
— если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования входа не через подъезд);
— если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
— если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
— если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
— если квартира в аварийном или подлежащем сносу здании.

Другие условия перевода жилья под коммерцию

В Москве с весны 2012 года стало непросто получить разрешение на перевод в нежилое помещение. Существует негласная политика, согласно которой, некоммерческие площади должны быть в новостройках. Однако, если все документы собраны правильно, то можно вполне перспективно посудиться.

    акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение проекта; технический план кадастрового инженера, который отразит изменения в характеристиках помещения; заявление в Росреестр на кадастровый учет; выписка ЕГРН, которую вы получите после кадастрового учета.

Шаг 1. Принятие решения

Собственники МКД и муниципальные ведомства будут принимать решение о соответствии технических требований по проекту перепланировки. Поэтому достаточно обосновать и указать места размещения выхода на улицу в проекте, чтобы получить согласование на строительные работы. Естественно, если вы нарушите требования проекта, акт приемки работ не будет подписан до устранения нарушений.

Это интересно:  Сколько Сейчас Мат Капитал На Данный Момент

Какие требуются документы

Однозначно – нет, нельзя. Все расходы, которые вы несли на заказ проектной документации или на иные цели, относятся к рискам предпринимательства. Собственники не имеют никакого отношения к вашим затратам, могут выносить отрицательное решение даже без обоснования причин. Если вы приобрели квартиру, однако не смогли перевести в нежилое помещение, можно ее продать как обычный объект недвижимости.

Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

  • Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
  • Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% голосов.
  • Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
  • Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

    • Нельзя также забывать, что пользование помещениями при ведении бизнеса ничьих прав нарушать не должно.
    • Также, если жилой дом – памятник архитектуры, то преобразовать там жилое помещение обычно невозможно. Устройство отдельного входа означает изменение вида одного из фасадов, а на объектах культурно-исторического наследия такая реконструкция запрещается.
    • Другим ограничением может стать невозможность построить отдельные инженерные коммуникации. Технические ресурсы нужно проверить заранее.

    Проектная документация

    Всё может оказаться сложнее, если предстоит из нежилого помещения сделать жильё. Требования к жилым помещениям гораздо обширнее и жёстче, чем к коммерческим, где люди лишь работают. В частности, могут оказаться важными:

    Условия и ограничения

    То же можно сказать о стоимости перевода в нежилое помещение. Всевозможные выплаты зависят от самого помещения, объёма работ по переустройству, стоимости услуг организации, в которую, возможно, обратится владелец, региона, где проходит процедура.

    Это ошибки, связанные с документацией. Их можно исправить. Получить необходимые согласования с жильцами, переделать документы и подать пакет бумаг заново. Также могут быть основания для отказа, связанные с неустранимыми причинами. Например, имела место ошибка при первоначальной оценке помещения как подходящего для перевода в нежилой фонд. Или же статус земель под жилым зданием изменен, и нахождение на нем нежилых помещений невозможно.

    Это удобно: не нужно возводить отдельно стоящее здание, проще и выгоднее использовать уже существующую квартиру или дом. В статье приведем пошаговую простую инструкцию, как признать жилое помещение нежилым или каким образом перевести обычную квартиру в нежилой фонд.

    В каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается?

    Иногда бывают неприятные ситуации, когда органы местного самоуправления пытаются через суд отменить решение. Результат, конечно, будет зависеть от правомерности оснований, по которым это делается. Если же сам собственник пожелает перевести нежилое помещение обратно в жилое, и при этом уже получен новый кадастровый паспорт, тогда необходимо будет проделать процедуру, которая предусмотрена гл.3. ЖК.

    • Из числа участников выбирается счетная комиссия (минимум один человек), секретарь, председатель. Эти же лица ставят подписи на протоколе.
    • Собственники могут голосовать только при наличии паспорта и правового документа на квартиру, представители – по нотариальной доверенности.
    • Очное голосование проводится либо обычным поднятием рук, либо заполнением предварительно подготовленных бланков.

    Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

    Это интересно:  Запись В Детский Сад По Месту Фактического Проживания

    Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

    Количество голосов не равнозначно числу собственников, участвовавших в голосовании (ст. 48 ЖК РФ). Количество голосов определяется размером принадлежащей собственникам доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, для кворума необходимо присутствие владельцев, обладающих долей на общее имущество более 50%.

    • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
    • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
    • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

    Согласие собственников других квартир

    Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта.

    Какие именно помещения считаются нежилыми

    Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

    Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что отказ департамента в переводе жилого помещения в нежилое мотивирован отрицательным заключением Государственной жилищной инспекции г. Москвы. В заключении было указано на необходимость представить ряд документов, притом что факт представления полного комплекта документов заявителем был подтвержден документально. В связи с этим несогласие инспекции с формой представленных документов и сведений (при условии, что из указанных документов однозначно следовало соблюдение заявителем требований действующего законодательства) суд посчитал результатом формального подхода к рассмотрению заявления. В итоге требования заявителя были удовлетворены, а отказ в переводе помещений из жилых в нежилые признан незаконным (постановление АС Московского округа от 02.03.2016 № Ф05-1403/2016 по делу № А40-106873/2015).

    Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий. Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения. В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

    Когда перевод возможен?

    Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

    Таким образом, чтобы избежать проблем с законодательством, необходимо перед началом строительства определиться со статусом земли (для ИЖС или коммерческого использования), также получить разрешение на строительство дома с «правильным» статусом и далее использовать дом согласно полученному разрешению. При изменении назначения дома важно переоформить землю и строение в соответствии с запланированным использованием и осуществить необходимую реконструкцию и планировку дома, если это технически возможно.

    Комиссия Отдела приватизации принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол. Есть различные критерии для определения стоимости жилого помещения: расположение, техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; удобство объекта в эксплуатации и др.

    9. Проект на переустройство жилого помещения в нежилое

    Дополнительные требования касаются квартир в многоквартирных домах. Перевод таких квартир в нежилые допускается только в случаях, если они расположены на первом этаже указанного дома или выше первого этажа; при этом помещения, расположенные непосредственно под такой квартирой (квартирами), не являются жилыми. Кроме того, на перевод необходимо согласие всех собственников квартир.