Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
————————————————————————
*(1) С 1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ, который признал утратившим силу Закон Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-I «О залоге», а параграф 3 «Залог» главы 23 ГК РФ изложил в новой редакции.
*(2) Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, определен в ст. 350.2 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. По обеспеченному залогом обязательству кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ)*(1).
Если суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, недостаточно для погашения требования в полном объеме, залогодержатель вправе получить непогашенную часть за счет иного имущества должника (если иное не предусмотрено законом или договором). На это имущество положения договора залога не распространяются, соответственно, удовлетворение требований в этой (не погашенной залогом) части происходит на тех же условиях, что и у прочих кредиторов (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
С 1 июля 2022 года введена система учета сведений о залоге движимого имущества, которые регистрируются в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, являющемся частью единой информационной системы нотариата (п. 3 части первой статьи 34.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I, далее — Основы). В силу ст. 103.1 Основ регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества подлежат уведомления: о внесении сведений о залоге движимого имущества (уведомление о возникновении залога); об изменении сведений о залоге движимого имущества (уведомление об изменении залога); об исключении сведений о залоге движимого имущества из реестра (уведомление об исключении сведений о залоге). Формы уведомления о залоге и свидетельства о регистрации уведомления о залоге, порядок заполнения соответствующих форм уведомления о залоге устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере нотариата, совместно с Федеральной нотариальной палатой. Тем не менее направление уведомления о возникновении залога не является обязательным и не влияет на действительность или заключенность договора о залоге. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).
При заключении договора залога стороны определяют, в чьем владении остается заложенное имущество в период действия договора. Как правило, заложенное имущество остается у залогодателя и он может им пользоваться (если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом или договором и не вытекает из существа залога) (п. 1 ст. 338, п. 1 ст. 346 ГК РФ).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства у залогодержателя возникает право обратить взыскание на заложенное имущество (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации подробно регламентирован ст.ст. 349, 350.1 и 350.2 ГК РФ.
По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда. Вместе с тем стороны договора залога вправе предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество путем включения такого условия в договор залога, либо путем заключения в последующем соответствующего соглашения (п. 1 ст. 339, п.п. 1, 2, 4 ст. 349 ГК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 349 ГК РФ соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. Если соглашением предусмотрено несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
Прежде чем реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке, залогодержатель обязан известить о своих действиях должника (залогодателя), направив ему уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Собственно реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения должником (залогодателем) указанного уведомления, если иной срок не предусмотрен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
По общему правилу реализация заложенного имущества во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ)*(2). Однако в случаях, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем могут быть предусмотрены и иные способы реализации заложенного имущества, а именно:
— оставление залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;
— продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
К сожалению, механизм таких способов реализации в законе не конкретизирован.
Вместе с тем п. 4 ст. 350.1 ГК РФ предусмотрено, что в целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему залогодателем заложенного имущества. Обычно такая передача оформляется актом приема-передачи (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022 N 01АП-6919/15). В случае отказа передать залогодержателю заложенное имущество для целей его реализации предмет залога может быть изъят принудительно и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ реализация заложенного имущества производится по цене, соответствующей стоимости предмета залога, определенной в договоре залога.
В случае если реализация заложенного движимого имущества осуществляется путем продажи залогодержателем этого имущества другому лицу, залогодержатель обязан направить залогодателю заключенный с таким лицом договор купли-продажи (п. 5 ст. 350.1 ГК РФ). Полагаем, что указанная норма направлена на защиту интересов залогодателя, поскольку выполнение этого требования позволит ему сопоставить размер вырученных от продажи заложенного имущества средств с размером имеющейся задолженности.
Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации по договору залога имущества, заключенному в целях обеспечения арендных обязательств арендатора, залогодержатель (арендодатель) наделяется правом на реализацию заложенного имущества во внесудебном порядке, если это прямо предусмотрено договором залога, либо заключенным впоследствии соглашением между сторонами. В зависимости от достигнутых договоренностей реализация имущества в этом случае должна осуществляться либо на торгах, либо без торгов, т.е. путем продажи любому третьему лицу или поступления предмета залога в собственность залогодержателя (что тоже не мешает залогодержателю впоследствии им распорядиться, в том числе и путем продажи этого имущества любому лицу).
Для того чтобы залогодержатель смог распорядиться заложенным имуществом, очевидно, что он должен сначала его получить от залогодателя, который в период действия договора осуществлял владение предметом залога. Другими словами, залогодатель должен передать заложенное имущество залогодержателю по акту приема-передачи. В случае отказа залогодателя передать имущество добровольно, залогодержатель вправе принять меры к его принудительному изъятию (смотрите выше).
Кроме того, как уже отмечалось, залогодержатель обязан уведомить залогодателя о начале обращения взыскания на предмет залога. Право на реализацию заложенного имущества во внесудебном порядке любым из перечисленных способов возникает у залогодержателя не ранее чем через десять дней с момента получения должником (залогодателем) соответствующего уведомления (если иной срок не предусмотрен договором). В случае продажи заложенного имущества третьему лицу на основании абзаца 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ заключенный договор купли-продажи заложенного имущества залогодержатель (арендодатель) должен направить залогодателю (арендатору). При обращении заложенного имущества в собственность залогодержателя (если указанный способ реализации допускается договором залога или соглашением к нему), на наш взгляд, достаточно будет уведомления залогодателя о выбранном способе реализации в порядке п. 8 ст. 349 ГК РФ.
Если заложенного имущества недостаточно для погашения имеющихся обязательств по договору аренды, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге, т.е. наравне с другими кредиторами.
Нюансы аренды муниципальных нежилых помещений и составление договора
Причем за коммунальные услуги арендатором должны быть заключены договора с поставщиками ЖКУ. При задержке выплаты суммы муниципалитет может произвести самостоятельно списание денежных средств со счета арендатора на счета поставщиков коммунальных услуг.
Арендная плата в размере 40 тыс. рублей вносится ежемесячно до 10 числа следующего месяца. Платежные квитанции должны быть представлены в администрацию города каждый месяц.
Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
_____________, именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________, действующего на основании _________,с одной стороны, и __________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор», в лице _____________, действующего на основании ________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.
Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (путем передачи здания или сооружения по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).
5.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
Договор аренды помещений, находящихся в собственности Арендодателя
2.2.14. При наличии в арендуемом помещении инженерных коммуникаций обеспечить доступ работников ремонтно-эксплуатационной и аварийно-технических служб Арендодателя, как в случае возникновения аварийных ситуаций, так и с целью осмотра и профилактики.
1.3. Передача помещения оформляется актом приема – передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемого помещения), который составляется и подписывается в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) уполномоченными представителями сторон.
Все о договоре аренды помещения
Форма договора аренды
Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:
- не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
- можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
- если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.
Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)
Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.
Что нужно предусмотреть в договоре аренды
2.3.4. Экономно использовать электрическую и тепловую энергию, воду и другие виды ресурсов, согласовывать с Арендодателем виды и количество устанавливаемых в арендуемом Имуществе оборудования, в том числе устройств, потребляющих электрическую энергию.
4.8. Арендуемое Имущество может не обеспечиваться электрической и тепловой энергией, водой и другими коммунальными услугами в то время, когда городские линии центрального отопления, электро — и водоснабжение отключены властями для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, неподконтрольным Арендодателю. При этом Арендодатель не несет ответственность за любой ущерб прямо или косвенно причиненный перерывом в обеспечении коммунальных услуг по какой-либо причине, находящейся вне контроля Арендодателя.
Это видео недоступно
Что описывают в приватизированной квартире с долевым участием? Поможет ли договор дарения имущества от ареста судебными приставами?
—
→ Чем я могу быть тебе полезен http://vikupdolga.ru
→ Давай зарабатывать вместе http://vikupdolga.ru/business
→ Партнерская программа https://kfinp.ru/partnerlp/index?ref=.
—
Задай вопрос в наших соцсетях:
→ ВКонтакте https://vk.com/id445019355
→ Одноклассники https://www.ok.ru/ivan.dar
→ Фейсбук https://www.facebook.com/ivandar111
→ Телеграм https://t.me/ivandar
→ Смотри Перископ http://vikupdolga.ru/periscope
—
Хочешь встать на ноги и зарабатывать достойные деньги? Тогда тебе нужен свой собственный бизнес. Наёмная работа не даст тебе финансовой свободы. Свободу тебе даст только бизнес! Ты хочешь выбраться из долгов, жить нормальной жизнью, реализовать свои мечты? У тебя вообще есть амбиции? Переходи на сайт и изучай! Это твой шанс.
Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
1.2. Объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: _____________ на ____ этаже здания и включает в себя _____ комнаты и помещения ______, _________ общей площадью ____ кв. м., обеспечен теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на ________ бит/с.
Образец договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя
Вариант 2. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателем.
3.1. Арендатор обязан своевременно выплачивать Арендодателю арендную
плату в размере _______________ руб. за ________________________ .
(период)
Вариант 1. Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон и т.п.).
Аренда помещений: удержание имущества арендатора
Хотя позиция ФАС Западно-Сибирского округа противоречит установкам Информационного письма ВАС РФ, данным в 2002 г., а представленная аргументация является спорной, представляется, что с точки зрения обеспечения стабильности гражданского оборота и недопущения злоупотребления правом она является более правильной.
Удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды, как правило, возникает в результате того, что стороны названного договора имеют различные представления о правомерности этого расторжения.
Юридические вопросы
Проще говоря, что в данной ситуации придумать вообще: есть помещение, принадлежащее по 1/2 двум физикам, зарегиным как ИП. Это помещение предполагается сдавать в аренду. Споров между собственниками нет никаких, кто сколько будет сдавать и кто какие доходы будет получать. Нужно просто грамотно все оформить, чтобы и одному и другому хоть что-то досталось для сдачи в аренду и ведения предпринимаьтельской деятельности, т.к. оба ИП.
Вывод из судебной практики: Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.
Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
Можно привести и такую выдержку из решения суда кассационной инстанции (нашедшего поддержку со стороны ВАС РФ ): «Ссылка апелляционного суда на ст. 612 ГК РФ неправомерна, поскольку осведомленность арендатора о необходимости капитального ремонта объекта аренды на момент заключения договора или передачи ему арендуемого имущества не освобождает арендодателя от обязанности по осуществлению такого ремонта» .
———————————
Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1790/08.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2007 N Ф08-8397/07.
Учитывая вышесказанное, во избежание риска признания договора аренды незаключенным в части обязательств по ремонту помещения, а также для обеспечения прав арендатора на возмещение произведенных улучшений необходимо включение в договор существенных и некоторых факультативных условий строительного подряда, в частности: следует определить права и обязанности сторон в связи с проведением ремонта, объем ремонтных работ, их содержание и стоимость, размер и порядок возмещения затрат арендатора на ремонт в рамках арендных отношений, срок начала и окончания работ, порядок приемки работ, вопросы страхования ответственности и согласования привлекаемых подрядчиков.
Если стороны договорятся о том, что обязанности по текущему ремонту лежат на арендаторе, то целесообразно будет воспользоваться п. 2, 5 ст. 614 ГК РФ и указать в договоре аренды, что часть арендной платы устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Вход на сайт
для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь.
при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;
Имущества Без Договора Аренды Находится В Помещении Какие Требования
Сайт Договор-Юрист.Ру предоставляет возможность найти и скачать бесплатно бланки или заполненные образцы договоров, заявлений, протоколов, решений и уставов. Документ «Образец. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя» предоставлен для вас в разных форматах: онлайн-версия, DOC, PDF, RTF, ODT, XLS и др.
Однако вы должны помнить, что это всего лишь образец документа «Образец. Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя» и нуждается в юридически грамотном доведении бланка под нужды физического или юридического лица. И помните: Любые деловые отношения должны быть закреплены договором – никаких устных договорённостей. Бумага и подпись – лучшее доказательство ваших намерений.
Можно ли сдавать квартиру без договора аренды? Права и ответственность сторон
Даже порядочные, на первый взгляд, люди стараются воспользоваться своим положением и выжать из сложившейся ситуации максимум материальной выгоды. Например, большинство арендаторов съезжает, оставив после себя долги по платежам за коммунальные услуги.
Имея ключи от квартиры, можно вывезти и распродать мебель и бытовую технику, не привлекая к себе лишнего внимания. А хозяину ещё предстоит доказать, что он сдавал конкретному гражданину жилье, в котором была мебель.
31 Авг 2019 lawurist7 305