Продажа По Переуступке Без Уплаты Налога
Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Продажа По Переуступке Без Уплаты Налога. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.
Перечень нужных документов
Всегда ли нужны услуги риэлтора?
Похожие материалы:
Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.
Как мы уже выяснили, договор цессии никак не затрагивает факт реализации товаров, работ или услуг. Поэтому при методе начисления корректировки налоговой базы по налогу на прибыль цессия также не влечет. Ведь на дату уступки доходы от реализации товара (работ, услуг) уже учтены при налогообложении прибыли (п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Равно как учтены и расходы, связанные с такой реализацией (ст. 268 НК РФ, ст. 272 НК РФ). Какая-либо корректировка налоговой базы по первоначальной сделке в связи с уступкой не производится.
Налоги у должника
Покупатель дебиторской задолженности, который уплатил НДС в составе цены дебиторки, сможет принять этот налог к вычету. Для этого всего лишь нужно получить от продавца счет-фактуру и отразить купленную задолженность в учете (п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ). В дальнейшем покупатель долга должен будет начислить НДС, если решит перепродать купленный долг, либо получит деньги непосредственно от должника.
Продавец долга. Налог на прибыль и УСН
А вот плательщики УСН сделать это не могут, так как подобного вида расхода для них не предусмотрено. Соответственно, плательщики УСН не могут учесть и убыток от уступки права требования. Эти положения делают договор цессии невыгодным для тех, кто применяет упрощенную систему.
Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».
Нюансы оформления сделки
Составление такого документа имеет свои тонкости. В тех случаях, когда у сторон недостаточно правовых знаний, стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Это поможет избежать неприятных неожиданностей и возможного признания сделки недействительной.
Кто уплачивает налог?
Но иногда у людей, которые купили его по ДДУ, возникает необходимость продать квартиру. Также подобного рода схемами иногда пользуются инвесторы. В связи с этим возникает вопрос: надо ли платить налог с продажи. Ведь жилплощадь может находиться в процессе строительства, и права собственности на нее еще нет. Вот что по этому поводу говорит закон.
Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.
В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.
Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, не требуется.
План действий
Что такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2022 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.
Найти покупателя
Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых , в описи видно, что именно я отправляю. Во-вторых , когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы. За отправку документов я заплатила 800 Р .
Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки. Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу. В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.
Сделка: начало
Выглядит это так: 13% от одного миллиона рублей – это 130 тысяч рублей, тем самым произведя сокращение или оптимизацию налогообложения по оплате обязательного налога в казну государства. Покупатель же от данного налога ввиду приобретения прав по ДДУ – освобождён.
Как провести расчёт
Долевое строительство позволяет за меньшие вложения получить квартиру, но с небольшими оговорками – сроки и риски. Однако существует ещё одна возможность стать правообладателем долевого имущества – переуступка прав или договор цессии.
- Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
- Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
- Найти покупателей.
- Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
- Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
- Подписать соглашение по переуступке прав.
- Осуществить расчет.
- Провести регистрацию сделки в Росреестре.
Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи.
Риски
Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.
21.1. Теоретически возможно изменить собственника квартиры путем внесения её в уставной капитал организации, можно прекратить обязательство отступным — путем передачи квартиры в счет долга, но как правило последствия немногим отличаются от сделки дарения или купли-продажи. Очень много зависит от того с какой целью Вы хотите это сделать.
14.1. сначала стоит посмотреть условия, которые прописаны в договоре долевого участия, касаемо переуступки. Если такое согласие не прописано, то можете смело делать всю сделку без такового согласия. Если условие есть, то тут варианты:
— запросить у Застройщика и дальше уже действовать от того, что он напишет;
— или подавать на регистрацию без согласия и соответственно либо зарегистрируют и так, либо в случае отказа или приостановки Росреестра подавать в суд и оспаривать действия регистратора.
23. Продажа квартиры по «переуступке» — что нужно знать?
23.1. Если квартира у Вас в собственности, то продать ее Вы можете только по договору купли-продажи.
Если у Вас заключен договор долевого участия в строительстве, он зарегистрирован, но квартира еще не передана Вам по акту-приема передачи, вы можете заключить договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Договор уступки подлежит госуд регистрации. Если цена по договору не полностью выплачена, уступка возможна только с одновременным переводом долга.
Согласно пункту 2 статьи 155 НК РФ налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона определяется как сумма превышения суммы дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены (Письмо ФНС России от 14.11.2011 № ЕД-4-3/18981@).
Если иное не предусмотрено законом, договор, на основании которого производится уступка, может предусматривать, что цедент не несет ответственности перед цессионарием за недействительность переданного ему требования по договору, исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, при условии, что такая недействительность вызвана обстоятельствами, о которых цедент не знал или не мог знать или о которых он предупредил цессионария, в том числе обстоятельствами, относящимися к дополнительным требованиям, включая требования по правам, обеспечивающим исполнение обязательства, и правам на проценты.
Гражданско-правовые основы
Таким образом, организация-цедент, заключая договор цессии с третьим лицом, отражает в бухгалтерском учете доходы от реализации права требования по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы«/субсчет 1 «Прочие доходы» в составе прочих доходов организации. При этом по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы«/субсчет 2 «Прочие расходы» должны отражаться расходы, связанные с реализацией данного права (стоимость реализованного права требования, равная дебиторской задолженности по первоначальному договору). Бухгалтерские записи в учете делаются на основании следующих документов:
И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.
Права собственности на квартиру
Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.
Особенности сделки
Руководствуясь кодексом, стоимость недвижимости вычисляется из учёта стоимости по кадастру, которая по максимуму приравнена к действительной цене, то есть к рыночной.
4. НДС, при получении оплаты от должника по приобретенному праву требования, вытекающего из задолженности по договору займа. В связи с тем, что операции по уступке / приобретению права требований по договорам займов не подлежат налогообложению НДС (пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ) при погашении заемщиков своих обязательств у цессионария обязанности по уплате НДС не возникает.
Обратите внимание, что сам факт уступки права требования никоим образом не влияет на НДС по первоначальной сделке, т.е. ни восстанавливать этот НДС, ни брать в зачет и т.п. его не следует. Это обусловлено положениями п. 1 ст. 154 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ, согласно которым НДС при реализации товаров (работ, услуг) начисляется исходя из договорных цен на отгрузку товаров (работ, услуг).
Цедент (первоначальный кредитор), применяющий общую систему налогообложения (ОСН)
Правовые особенности договора цессии регулируются положениями ст. 382-390 ГК РФ. Для компаний-должников цессионарием может стать любое юридическое лицо. Причем уступка права требования может возникать как по задолженности, возникшей по оплате товаров (работ, услуг), так и по имеющейся задолженности по договорам займа.
Правом переуступки может воспользоваться только дольщик. Имеется еще практика оформления застройщиком предварительного договора купли-продажи в «мертвый период», но мы настоятельно не рекомендуем Вам перечислять средства по такому договору и вообще заключать такие договора.
- Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
- Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
- Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
- Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
- Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
- Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.
Переуступка по ипотечному кредиту
Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.
23.1. Если квартира у Вас в собственности, то продать ее Вы можете только по договору купли-продажи.
Если у Вас заключен договор долевого участия в строительстве, он зарегистрирован, но квартира еще не передана Вам по акту-приема передачи, вы можете заключить договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Договор уступки подлежит госуд регистрации. Если цена по договору не полностью выплачена, уступка возможна только с одновременным переводом долга.
14.1. сначала стоит посмотреть условия, которые прописаны в договоре долевого участия, касаемо переуступки. Если такое согласие не прописано, то можете смело делать всю сделку без такового согласия. Если условие есть, то тут варианты:
— запросить у Застройщика и дальше уже действовать от того, что он напишет;
— или подавать на регистрацию без согласия и соответственно либо зарегистрируют и так, либо в случае отказа или приостановки Росреестра подавать в суд и оспаривать действия регистратора.
23. Продажа квартиры по «переуступке» — что нужно знать?
20.1. С застройщиком у вас заключён договор ДОЛЕВОГО участия и строительство ещё не завершено?
Так?
При этом условиями договора долевого участия предусмотрена обязанность дольщика уведомить (или согласовать) с застройщиком заключение договора уступки по ДУ?
Так?
Значит на уступку требуется предварительное согласие застройщика.
Только вот, что касается требования о взыскании с вас дополнительной оплаты за получение согласия на уступку — это требование противоречит Закону о защите прав потребителей.
От этой оплаты можете отказаться, и если застройщик не выдаст вам согласие на уступку — вы вправе обратиться в суд.
Остались вопросы — можете позвонить.
