Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
Договор аренды офиса на 11 месяцев с ежегодным продлением
Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилых помещений. Договор аренды заключен на 11 месяцев и перезаключается каждый год путем заключения нового договора. Можно ли каким-либо образом заключить дополнительное соглашение к договору аренды на следующие 11 месяцев, не печатая новый договор, чтобы не возникла необходимость регистрировать данный договор?
п.п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев. Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.
Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.
Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.
Возможно ли арендодателю заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды до окончания строительства
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2022 г. по делу N 33-24394/2022
Б. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным постановления Администрации Щелковского муниципального района Московской области о продлении срока аренды по договору аренды земельного участка ООО «Строймонтаж». Требования мотивировала тем, что оспариваемое постановление считает незаконным и нарушающим ее права, поскольку земельный участок был предоставлен ООО «Строймонтаж» в аренду под строительство многоквартирного жилого дома без проведения аукциона, что нарушает действующие земельное законодательство, а также что оно принято неправомочным должностным лицом, так как в силу прямых указаний Конституции РФ органы местного самоуправления не вправе распоряжаться государственной собственностью.
Решением Щелковского городского суда Московской области от 29 августа 2022 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит об отмене данного решения, как незаконного.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегии не явились. На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Материалами дела установлено, что 27.05.2011 года между ООО «Строймонтаж» и администрации Щелковского муниципального района Московской области были заключены договоры аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности, для многоэтажного жилищного строительства.
10.04.2022 года ООО «Строймонтаж» обратилось в администрацию Щелковского муниципального района Московской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:235 площадью 12880 кв. м, расположенного по адресу: вид разрешенного использования: для многоэтажного жилищного строительства.
Постановлением Главы администрации Щелковского муниципального района Московской области N 1225 от 16.05.2022 года ООО «Строймонтаж» был продлен срок аренды данного земельного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу положений статей 28, 29 Земельного кодекса РФ администрация Щелковского муниципального района Московской области была вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, а также выносить постановление о продлении договора аренды.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что оспариваемое постановление соответствует требованиям действующего законодательства, принято компетентным органом в пределах предоставленных ему полномочий, доказательств, свидетельствующих о нарушении прав, свобод и законных интересов заявителя не представлено.
Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного по делу решения.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность обжалуемого судебного акта, поскольку направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и выводов суда, который установил по делу все юридически значимые обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку.
Здравствуйте, Срок аренды участка под строительство МКД истекает, а до окончания строительства еще далеко. Возможно ли арендодателю заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды до окончания строительства?
Владение на основе аренды
Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент. По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу. Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.
Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.
Продление срока действия договора
- Заключение договора в новой редакции.
- Заключение соглашение об изменении условий договора в части срока его действия.
- Заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора поставки.
- Обмен письмами, то есть направление одной стороной письменного предложения (оферты) о продлении срока действия договора, и получение от другой стороны письменного согласия на это предложение (акцепта).
- Совершение на договоре надписи о том, что его действие продлено по соглашению сторон с указанием срока, с проставлением подписей и печатей сторон.
- Порядок продления срока может быть установлен самим договором. В этом случае стороны обязаны его соблюдать.
В соответствии со статьей 405 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) стороны вправе продлить действие договора на новый срок. Продление срока осуществляется в таком же порядке, в каком заключается сам договор. Продление срока действия договора по взаимному согласию сторон возможно в любое время, даже после окончания срока его действия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Главное здесь – отсутствие разногласий.
Необходимо заключить догоовр найма-продажи квартиры (смешанный вид догоовра)
Условия: срок — 10 лет, наниматель вносит ежемясячные платежи — арендную плату, таким образом за 10 лет он выплатит наймодателю-продавцу всю стоимость квартиры, по истечении 10 лет если наниматель-покупатель все выплатил без нарушений квартира переходит в его собственность, арендные платежи защитываются в счет выкупной цены квартиры. (ст. 421, 491, 501 ГК РФ).
2. Если не подлежит, то на каком основании через 10 лет будет оформленно право собственности нанимателя-покупателя на квартиру 9 при условии, что он все выплатит за нее)3. можно ли заключить договр найма-продажи на срок превышающий 5 лет, если нет, то как оформить данные отношения.
Договор аренды
на весь период, в течение которого указанные риски несет Арендатор. Арендатор несет указанный риск с момента получения помещения от Арендодателя по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и до момента возврата помещения Арендодателю по Акту возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5).
10.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение __ рабочих дней со дня получения претензии.
Комментарий к СТ 46 ЗК РФ
С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.
1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).
Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Общие нормы гражданского законодательства об аренде. Сущность договора аренды заключается в том, что собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу.
ДОГОВОР АРЕНДЫ
Арендодатель в течение года не может заключить договор с другим лицом, если он отказал арендатору в осуществлении его преимущественного права на возобновление аренды. (Иначе по суду арендатор может перевести аренду на себя).
Договор арендыпредставляет собой соглашение имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными специальными нормами. Имущество по данному договору переходит во владение пользование, но без перехода права собственности. Имущество передается за плату. Договор аренды представляет собой наем имущества, срочное платное пользование этим имуществом. Арендные отношения всегда носят временный характер, если имущество не выкуплено. Выкуп имущества по договору аренды может быть как по истечении срока аренды, так до этого — при условии внесения арендатором всей обусловленной договором аренды цены (ст. 606—625 ГК РФ).
Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
В некоторых случаях законодательством устанавливаются определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижимости не могут стать предметом проката.
Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).
Пролонгация договоров
В такой ситуации, когда перед заключением договора стороны проводили процедуры корпоративного одобрения договора в качестве крупной сделки или сделки с заинтересованностью со стороны своих органов управления (общее собрание акционеров или участников, совет директоров), заключение дополнительного соглашения также потребует проведения соответствующей процедуры, поскольку ранее заключенный договор продлевается. Заключение изначально договора с условием об автоматической пролонгации и одобрение его в корпоративных процедурах в дальнейшем избавит стороны от необходимости одобрять продление договора.
Стороны могут не согласовать срок действия договора, и тогда он будет считаться заключенным либо до момента полного выполнения сторонами своих обязательств по нему (например, разовый договор купли-продажи продукции), либо в течение неопределенного срока, когда обязательства сторон носят длящийся характер (к примеру, договор аренды имущества).
Договор аренды
В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:
- Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
- Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
- За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
- Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.
Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.
Данные законоположения активно применялись в арбитражно — судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Истечение Срока Дейсивя Догоовра Субаренды
Особое внимание при его заполнении по образцу следует уделить следующим пунктам: реквизиты сторон подробная характеристика квартиры (или ее части) опись имущества порядок расчетов и график платежей срок действия договора (не более 5 лет) условия досрочного расторжения договора. Дополнительные обязательства сторон, если они вытекают из условий арендного соглашения, должны быть подробно прописаны в соответствующих разделах документа.
Если жилье не приватизировано, то сдать его внаем можно только с участием ЖЭКа. Поэтому нанимателю обязательно нужно интересоваться тем, обладает ли арендодатель правом собственности на сдаваемое жилье. Если нет, то важно убедиться в наличии согласия на аренду управляющей компании и других зарегистрированных граждан.
22 Сен 2019 lawurist7 194